關(guān)于鄉(xiāng)村振興的土地投資，這些“坑”你必須知道！
發(fā)布日期：2020-04-07 00:00:00瀏覽：
①
以合法合規(guī)為基礎(chǔ)
土地是發(fā)展的基礎(chǔ)，也是發(fā)展的硬件和前置條件。過去從開發(fā)角度來說，土地是指通過協(xié)議和掛招牌的方式獲取的國有建設(shè)用地，是最基本的模式；
現(xiàn)在，市場上所有的鄉(xiāng)村振興投資項目都是基于土地研究和土地應(yīng)用價值來說的，目前的政策法規(guī)，以及應(yīng)用方式方法，對集體土地而言都是一種全新的概念，所以，能否合法合規(guī)獲得有價值的土地是項目實施的前提條件。
現(xiàn)下多數(shù)農(nóng)村開發(fā)出問題的原因都是法規(guī)問題，產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)不清晰、資產(chǎn)隸屬關(guān)系不清晰等問題，都會造成投資項目失敗，更有甚者惹上一身官司，血本無歸。所以，在農(nóng)村開發(fā)的問題上，一定要注意合法合規(guī)的問題。
②
分清價值大小
從集體建設(shè)用地分類來看，首先是村集體的經(jīng)營性建設(shè)用地，其次是宅基地。村集體的服務(wù)業(yè)用地因為沒有資產(chǎn)的屬性也就無商業(yè)價值和投資價值，經(jīng)營性用地和宅基地成為目前投資的基本方向。
從農(nóng)村集體建設(shè)用地方面來看，村集體的經(jīng)營性建設(shè)用地是為了村集體發(fā)展而申請的經(jīng)營建設(shè)用地，建設(shè)用地主要分為三類：過去的村集體企業(yè)、村辦企業(yè)公共用地；過去養(yǎng)殖場用過的經(jīng)營性用地；重新申報的經(jīng)營性建設(shè)用地；
從宅基地使用方面來看，按照國家多年的法規(guī)，宅基地只可以在村集體和村民之間進行買賣和流轉(zhuǎn)、買賣和交易，資產(chǎn)的所有權(quán)，資產(chǎn)的權(quán)益方面受到限制。
③
獲取流程是關(guān)鍵
從村集體建設(shè)用地的分類（宅基地、建設(shè)用地）和獲取方式上看，企業(yè)或個人投資，一定要通過村民個人、村民代表、村集體和縣級人民政府這幾個程序，實行協(xié)議/實行法律的關(guān)系，才能成為合法有效方式。
最近兩年，國家在集體建設(shè)用地方面做了些試驗，其目的就是國家希望集體建設(shè)用地能夠入市；其方式是，只交易企業(yè)，不交易個人，迎合了國家政府針對城市企業(yè)和城市資本下鄉(xiāng)，實行合作開發(fā)、聯(lián)建聯(lián)營的方式。其不足之處就是缺少一個原則：與企業(yè)可以實行股權(quán)合作、入股、租賃的方式。
如果我們作為市民、城市企業(yè)，或是一個合法工商注冊企業(yè)去經(jīng)營時，對土地入股方式、土地租賃方式或個別地區(qū)實行企業(yè)化運作的集體土地交易方式時，一定要和村民、村集體進行工商資本注冊的企業(yè)化運作模式，這樣才能保證合法有效；特別需要注意，對于個人的交易租賃要謹慎處理，很多地方政府對此不認可。
對于沒有資產(chǎn)屬性的村集體服務(wù)業(yè)用地，比如村委會、辦公，包括醫(yī)療室、圖書室等，投資需謹慎。此類用地不能進行商業(yè)應(yīng)用，雖是集體建設(shè)用地，但沒有資產(chǎn)屬性，沒有商業(yè)可利用空間和商業(yè)價值，投資后可能血本無歸。
④
產(chǎn)業(yè)用地是新興
除建設(shè)用地之外，鄉(xiāng)村振興目前新的論調(diào)，更多談的是產(chǎn)業(yè)用地，如一般農(nóng)田，四荒地。需要注意的是四荒地是可以做一些商業(yè)開發(fā)，但是必須是規(guī)劃先行，申報土地。
四荒土地和一般耕地可以實現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展模式，如花園、果園、度假房和環(huán)境不錯的休閑樂園。但基本農(nóng)田，從目前國家法規(guī)來講，屬于口糧田，只能做農(nóng)林產(chǎn)業(yè)的升級，若轉(zhuǎn)型時帶著旅游屬性，在此建房屬違法行為。
想做資本化道路的投資企業(yè)一定不能土地違法。鄉(xiāng)村投資、旅游或健身項目，一定是一般農(nóng)地（一般耕地和四荒地），絕對不可觸碰基本農(nóng)田，基本農(nóng)田現(xiàn)在種植花草都受限。
